Споры с жителями о подвале в многоквартирном доме и пути их решения

Подвал есть в каждом многоквартирном доме и работы по его содержанию часто вызывают конфликты с жителями. Иногда собственники требуют от управляющей организации разрешить обустройство подвальных кладовых помещений, не препятствовать нахождению там кошек или же жалуются на насекомых, которые проникают из подвала в квартиры.

Общие требование по содержанию подавала

В отношении подвалов есть общие и специальные требования. Обязательный минимум устанавливает следующие перечень универсальных работ управляющей организации по подвалам:

• проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;
• проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями;
• контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей (п. 2 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, далее – Минимум № 290).

Также эти работы дополняются контролем состояния и восстановлением отдельных элементов входов в подвалы, проверкой исправности, работоспособности, регулировкой и техническим обслуживанием систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в подвалах и каналах (п. 9 и 18 Минимума № 290).

Специальные требования по содержанию подвалов приведены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) и направлены на то, чтобы обеспечить:

• температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций;
• чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья;
• защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.

Также подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена. Для этого продухи в цоколях зданий должны быть открыты (п. 3.4.3 Правил № 170).

Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери (п. 3.4.5 Правил № 170).

Одной из самых распространенных проблем подвалов является вода в нем. Это происходит или из-за высоких грунтовых вод или же по причине неработающих инженерных коммуникаций, включая дренажные системы и канализационно-насосные станции. Чаще всего такая проблема случается в домах старого жилфонда (хрущевок и брежневок, а также общежитий). В мокрой почве подвала формируется гнилостный запах, который постепенно поднимается вверх. Кроме того, это рассадник для комаров и прочей живности, включая грызунов.

Формально правила говорят о том, что при наличии воды в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода, проложенного в подвале (техподполье) (абз. 6 п. 2.6.6). Но на практике эта норма исполняется плохо.

Кладовки в подвале: разрешать или нет

Еще с советского времени установилось, что жители части воспринимают подвал как часть своего личного имущества. Они делят его перегородками, устраивая там не только кладовки, но ремонтные мастерские с верстаками. Разные сценарии действий управляющей организации мы разбирали в специальном материале.

Но в любом случае у собственников есть очевидная потребность хранить в подвале то, что не умещается в квартире из-за малой или недостаточной жилплощади (например, зимнюю и летнюю резину, если нет гаража). В законе есть норма о том, что не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов (п. 3.4.6 Правил № 170).

Но обеспечить контроль исполнения этой нормы очень непросто, потому что УК не может заглянуть к каждому в кладовку и посмотреть, что именно там хранит отдельно взятый житель. На это нет ни времени, ни ресурсов. Поэтому все что остается – проинформировать публично жильцов о правилах хранения вещей в подвальном помещении дома.

Давать ли жителям ключи от подвала? Формально входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись), двери должны быть утеплены, уплотнены и обиты с двух сторон кровельной сталью (п. 4.1.14 Правил № 170).

Вопрос в том, что считать «близлежащей квартирой». В одном из случаев суд указал, что «соединительный союз «и» перед указанием на обязанность размещения ключей у жителей близлежащей квартиры, соединяет эти утверждения, предполагает необходимость хранения ключей у жителей и в том, и в другом случае» (Постановление суда апелляционной инстанции от 14.06.2022 г. за № А82-20265/2021). Поэтому, если жители будут настаивать, то ключи от подвала им выдать придется, хотя такая логика закона странная: ведь УК может отвечать только за себя, а не за жителя, действия которого в подвале сложно контролировать и предугадать.

Нахождение в подвале бродячих животных, мероприятия по дератизации

Особенности бытового поведения жителей часто сводятся к ограниченной любви к бродячим животным, прежде всего, собакам и кошкам. Они не берут их к себе в квартиру, но подкармливают чаще всего у входа в подвал. Ситуация усугубляется тогда, когда от УК начинают требовать разрешить проживание зверей в подвале и выдач ключ для их кормежки. Иногда эта просьба сопровождается требованием держать открытыми продухи в подвали, чтобы животные могли беспрепятственно туда проникать.

Позиция УК должна предполагать нулевую терпимость к подобным действиям и инициативам жильцов. УК должна дать четко понять сердобольным жителям, что зверям без хозяев в подвале не место. Потому что с одной стороны, это небезопасно для остальных жильцов, а с другой, трупы собак и кошек в подвале приводят к распространению блох и клещей по стоякам квартир (если животные были их носителями). Блохи также часто кусают сотрудников УК, когда она проводит ремонтно-профилактические работы, находясь в подвале. Для УК это дополнительные затраты в целях дезинсекции мест общего пользования.

Постоянная кормежка зверей без хозяина может привести к распространению грызунов в местах общего пользования. Чтобы с ними справиться Правила предписывают две меры:

• на все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов (п. 2.4.7)
• УК должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию по уничтожению грызунов и насекомых в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях (п. 3.4.8).

Сдача части подвала в аренду

Формально это можно сделать на основе решения общего собрания собственников, т.к. порядок использования общего имущества определяется ими. Но даже в случае работы в подвале арендатора ответственность за содержание общего имущества все равно будет оставаться на управляющей домом организации. Кроме того, она должна иметь постоянный доступ к инженерным коммуникациям внутри подавала, а потому вопрос сдачи подвала в аренду нужно хорошо продумать.

Транзитные сети в подвале

Нахождение транзитных сетей в подвале – распространенная практика не только для домов старой советской застройки, но и для новостроек. Застройщики пускают сети по подвалам, потому что это удешевляет стройку.

Согласно общего норме, доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток (п. 3.4.5 Правил № 170).

О тактиках поведения управляющей организации в случае транзитных сетей мы публиковали большой материал со всеми возможными в нашей работе ситуациями. Самое главное – иметь взаимное соглашение или акт о разграничении зон ответственности с собственников транзитки. Это позволит избежать повреждения подвала в случае аварии на посторонней инженерной сети.

Разработка и дизайн: kAv